par North Immobilier | 26 Sep 2021 | Bien Immobilier
Désormais de plus en plus de communes instaurent le permis de louer. Pour vérifier si votre bien est soumis au permis de louer, vous pouvez consulter cette information soit en mairie auprès des services logement ou urbanisme, soit aux communautés de communes (EPCI).
Il se peut que dans une même commune certains biens sont soumis à cette autorisation et pas dans d’autres rue, il s’agit d’un choix discrétionnaire de l’autorité compétente.
Ce permis de louer a pour but de contrôler la salubrité des biens sur le marché des bailleurs privés.
Dans le cas ou votre bien est soumis au permis de louer, il est important d’anticiper sa réalisation dès la notification du préavis de votre locataire afin de pouvoir être en possession de l’autorisation et limiter votre période de vacance locative.
Il s’agit d’un dossier à remettre à l’autorité compétente. On vous demandera les coordonnées du bailleur ou de son mandataire ainsi que les diagnostics relatifs au logement dont il est question.
Dès réception du dossier, bien souvent, une personne du service hygiène se rend au logement pour vérifier les normes de décences du logement.
Il est rappelé que chaque logement doit entre autres : être doté de son compteur électrique, les fenêtres extérieures doivent contenir des grilles de ventilation, la surface minimale d’un logement en location doit faire au moins 9m2 et que les hauteurs doivent être d’au moins 2,20 mètres pour être considérées comme telle.
Dans le cas d’un refus de louer les différents points objets de la décision seront relevés dans la notification. Parfois en cas de travaux dites « simples », le simple envoie de photos montrant bien les travaux apportés peuvent suffire ce qui est notamment le cas pour l’installation de grilles de ventilation par exemple.
Nul n’est censé ignorer la loi et donc pour toute location établis sans dépôt de la déclaration peut entrainer à une amende allant jusqu’à 5000€. Dans le cas où un refus a été délivré, mais que le bailleur loue tout de même son bien entraine à une amende de 15 000€.
Rédigé par Bilal SILINE – le 26 Septembre 2021
par North Immobilier | 20 Mar 2021 | Bien Immobilier
Un bien immobilier une fois proposé à la location génère de la rentabilité immobilière. On peut considérer qu’il s’agit de placement immobilier. D’ailleurs dans le cadre d’une évaluation de votre bien on parle de méthode de valorisation par méthode dite de capitalisation.
Plus le taux de rentabilité est important, moins de temps il nous faudra pour l’amortir. On entend souvent parler de taux de rentabilité brut et de taux de rentabilité net.
Ce taux de rentabilité varie selon la typologie du bien (bureau, habitation etc.) et de son environnement ( plus important hors métropole).
Le taux de rentabilité brut ?
Le taux de rentabilité brut c’est en fait combien de temps il me faudra pour amortir un bien immobilier sans tenir compte des dépenses engendrées par ce dernier.
Le taux de rentabilité net ?
Le taux de rentabilité net tient compte des charges engendrées dudit bien tel que la taxe foncière si non récupérable du locataire dans le cadre d’une location de logement par exemple, des travaux, des frais de gestion etc.
Mieux vaut-t-il acheter à taux de rendement bas ou haut ?
Tout dépend votre vision et objectif d’investissement. Plus le taux de rentabilité est bas plus la valeur de votre bien immobilier est haute.
Autrement dit, si j’investis dans le cadre de la réalisation d’une opération blanche voir rémunératrice c’est-à-dire que mes loyers couvrent mes charges alors j’investis en périphérie ou le rendement est beaucoup plus important tenant compte tout de même du fait qu’il pourrait y avoir une vacance locative dans certaines communes.
En revanche, si je souhaite plutôt me constituer un patrimoine à valeur ajoutée, je choisis plutôt un bien en métropole, je suis quasiment assuré que mon logement sera recherché à la fois à la location et à la vente si à termes mon projet est de vendre.
Illustration
J’ai un bien immobilier qui me génère des revenus locatifs hors charges de 2300€ par mois, que j’ai acheté 230 000€ et pour lequel j’ai réalisé en plus 30 000€ de charges. Que les différents frais d’acquisition s’élèvent à 18 000€.
Le taux de rentabilité brut est de 12%.
La formule de calcul est : loyer annuel / valeur d’acquisition X 100.
Le taux de rentabilité net avant impôt sur le revenu est de 9,92%.
La formule de calcul est : loyer annuel / valeur d’acquisition majoré des frais engendrés pour cette acquisition X 100
Rédaction : Bilal SILINE & Samir HAMMOUDI
par North Immobilier | 15 Nov 2020 | Bien Immobilier
COMMENT NORTH IMMOBILIER ESTIME MON BIEN IMMOBILIER ?
Nous procédons à une méthode de valorisation dites par comparaison, c’est-à-dire que nous trouvons des biens comparables dans un secteur donné.
Il faut savoir que d’un bien à l’autre, tout n’est pas comparable à 100% pour x raisons.
COMMENT EST-IL ESTIMÉ ?
La valorisation est faite en fonction des biens vendus. En effet, mais ce qui est en vente n’est pas vendu donc pas forcément au juste prix.
Attention, le prix peut être estimé au plus juste mais la vente peut prendre plus de temps que prévu de par ses spécificités.
En revanche, pour les biens vendus, nous avons connaissance des prix du marché. Nous tenons compte de cette fourchette de prix et plaçons votre bien en fonction de cette jauge.
LE PRIX DE MON BIEN DÉPEND DE QUOI ?
Le prix est majoritairement calculé en fonction de la situation géographique du bien. Ensuite viennent la typologie du bien et les éléments de confort. S’il s’agit d’un immeuble de rapport, nous le valorisons par capitalisation puis par comparaison pour se rapprocher au maximum de la réalité mais sans oublier qu’il est à considérer comme produit financier avant tout. Pour les terrains, nous tenons compte de l’orientation et si la parcelle est viabilisée ou pas mais aussi et SURTOUT, de la constructibilité du bien et des règles applicables.
À QUOI CORRESPOND MON PRIX DE VENTE ?
Nous vous déterminons une fourchette de prix et retenons un prix de vente dit net vendeur (c’est-à-dire le prix qui vous revient à la suite de la vente hors frais de notaire et d’agence à la charge de l’acquéreur).
Aucun prix annoncé n’est exact mais nous en sommes généralement jamais bien loin, les négociations font que nous pouvons diminuer de peu ou prou ce montant, bien évidemment après échanges entre les parties.
COMMENT NORTH IMMOBILIER VOUS ACCOMPAGNE DANS VOTRE VENTE ?
Vous prenez contact avec nous et notre équipe vous propose un rendez-vous pour pouvoir réaliser une première visite de votre bien.
Nous valorisons votre bien et sous 48 heures, vous recevez cet avis par mail.
Vous souhaitez travailler avec nous ? Échangeons ensemble pour optimiser au mieux votre transaction immobilière. Nous nous chargeons des visites, de la publicité mais aussi et surtout de la négociation de vente. Nous sommes l’interlocuteur auprès du notaire de votre choix ou de celui recommandé par nos soins.
Votre mission devient la nôtre, nous vous en déchargeons.
par North Immobilier | 26 Oct 2020 | Bien Immobilier
Tout d’abord qu’est-il considéré comme revenus foncier ?
Tout revenus liés à la mise en location d’un bien non meublé m’appartenant. Dans le cas où ce bien m’appartient en partie, il est à déclarer pour la part m’appartenant.
Comment mes revenus fonciers sont-ils imputés à mes autres revenus ?
Lorsque je déclare mes revenus, un formulaire relatif à mes entrées d’argent, autres que salaires, sont à déclarer. Pour les biens non meublés par exemple, je peux opter pour le régime du micro-foncier (formulaire 2042) et le régime dit du réel (formulaire 2044).
Quels sont les deux principaux modes d’imposition ?
Il faut savoir que nous pouvons rencontrer une imposition au régime dit du micro-foncier ou au régime du réel.
Le régime du micro-foncier est un mode d’imposition dit simplifié pour tout foyer fiscal ayant moins de 15 000€ de revenus fonciers par an.
Bien que nous ayons moins de 15 000€, nous pouvons tout de même choisir le régime du réel c’est-à-dire qu’on n’applique pas d’abattement comme le prévoit le régime simplifié. En revanche, je déduis toutes les charges liées à mon immeuble.
Attention, ces charges doivent concerner l’immeuble et améliorer le confort du locataire ou tout travaux de conservation de l’état de l’immeuble, objet de la déclaration.
Qu’est-ce que je peux déduire de mes revenus fonciers ?
Dans le cas du régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier » : j’ai uniquement un abattement de 30% qui s’applique. Bien que j’ai des charges, je ne peux les déduire.
Dans le cadre d’une imposition au régime du réel, je peux déduire :
- Un forfait de 20€ au titre de frais de gestion ( téléphone etc.).
- Les travaux d’amélioration ou conservation de confort au locataire.
(Dans la limite de 10 700€ le delta reporté les années suivantes à la même condition et sur 10 ans maximum.
- Les honoraires de mandataires.
Quid des logements meublés ?
Les logements meublés sont à déclarer au titre des BIC (bénéficies industriels et commerciaux). Les biens meublés bénéficient d’office d’un abattement de 50%.
On peut également penser au modèle d’imposition LMNP locaux meublés non professionnels pour lesquels, on peut défalquer un peu plus de charges si l’on juge que les 50% d’abattement sont en deçà de la réalité des dépenses.
Pour toutes questions relatives à votre mode d’imposition, n’hésitez pas à nous solliciter, nous serons ravis d’échanger avec vous à ce sujet.
Rédaction : Bilal SILINE
